[{"data":1,"prerenderedAt":51},["ShallowReactive",2],{"geo:site:info":3,"geo:article\u002Fdetail:{\"id\":136}":22,"geo:article\u002Frelated:{\"id\":136}":49},{"site_name":4,"site_logo_src":5,"site_logo_src_str":6,"site_keywords":7,"site_description":8,"site_copyright":9,"site_icp":10,"police_icp":11,"company_name":12,"contact_phone":13,"contact_email":11,"contact_address":14,"default_image_src_str":15,"mp_qrcode":16,"mini_qrcode":19},"房联迈","\u002Fupload\u002F202609\u002F8a8e40d4d0c15c6d25315493cd0cc3de.png","https:\u002F\u002Fynflm.oss-cn-chengdu.aliyuncs.com\u002Fupload\u002F202609\u002F8a8e40d4d0c15c6d25315493cd0cc3de.png","房联迈,二手房,小区百科,房价,购房指南","房联迈 —— 房东直租直卖、无中介费。真实在售房源、小区百科与购房指南，数据来自真实挂牌与成交记录。","© 2026 房联迈","滇ICP备2024048765号","","云南联房汇科技有限公司","15752756061","云南省昆明市西山区金碧街道办事处西昌路26号金马跃兴园金融办公楼21层2106室","https:\u002F\u002Fynflm.oss-cn-chengdu.aliyuncs.com\u002Fupload\u002F202609\u002F307f10a93f184532d80fb73986c621c2.png",{"name":17,"qrcode_src_str":18},"房联迈服务号","https:\u002F\u002Fynflm.oss-cn-chengdu.aliyuncs.com\u002Fupload\u002F202607\u002Fa91bb5f7ef80f373cc00984b231801f0.jpg",{"name":20,"qrcode_src_str":21},"房联迈小程序","https:\u002F\u002Fynflm.oss-cn-chengdu.aliyuncs.com\u002Fupload\u002F202606\u002Fddf2283d0e07906dea1fac8fa3c52ac5.jpg",{"id":23,"tenant_id":24,"title":25,"summary":26,"image":27,"content":28,"author":29,"state":30,"keyword":31,"article_type":32,"village_id":33,"house_id":34,"source_type":35,"data_dimensions":24,"quality_score":36,"quality_grade":37,"quality_report":38,"low_quality":24,"gate_passed":30,"quality_gates":39,"faqs":40,"reject_reason":27,"rejected_at":27,"missing_topics":27,"generated_at":41,"publish_time":42,"extra":27,"source_refs":27,"prompt_version":43,"updated_by":44,"created_at":41,"updated_at":42,"geo":45},136,0,"河畔俊园观涛园118平成交，113万四室单价怎么核？挂牌到成交的账目推演","先说结论：河畔俊园观涛园这套建筑面积118㎡的四室房源，成交时间为2026年5月28日，挂牌价122.8万元，成交价113万元，按成交价÷建筑面积计算，成交单价约9576元\u002F㎡；该套房源成交价较其自身挂牌价低8.0%。以下从单价口径、价格轨迹、户型适配与核价动作四条线展开拆解。",null,"先说结论：河畔俊园观涛园这套建筑面积118㎡的四室房源，成交时间为2026年5月28日，挂牌价122.8万元，成交价113万元，按成交价÷建筑面积计算，成交单价约9576元\u002F㎡；该套房源成交价较其自身挂牌价低8.0%。以下从单价口径、价格轨迹、户型适配与核价动作四条线展开拆解。\n\n## 一、113万怎么拆成9576元\u002F㎡？先统一单价口径\n\n结论：单价是算出来的，先确认分母是什么，再谈这个数字有没有可比性。\n\n113万元 ÷ 118㎡ ≈ 9576元\u002F㎡，与成交记录中的单价一致。按同一口径折算，该套房源挂牌价122.8万元对应的单价约10407元\u002F㎡，两个数值之间的比例关系与记录中的8.0%一致——这说明8.0%是按这套房源自身的挂牌价与最终成交价计算的，统计范围仅限这一套，不代表其他房源。\n\n业内普遍认为，二手住宅“一房一价”特征明显，同一小区内不同楼层、朝向、装修状态的房源，成交单价可能存在差异。因此任何单价数字在使用前，都要先问清三件事：统计范围是全市、区域还是某个小区；分母是建筑面积还是套内面积；样本来自挂牌数据还是成交数据。范围限定词缺失的单价，可比性无从谈起。\n\n## 二、从挂牌122.8万到成交113万：这条轨迹能读出什么\n\n结论：能读出的只有“这一套房子最终以什么价格成交”，读不出关于小区价格水平或后续走向的任何结论。\n\n| 维度 | 该套房源数值 | 口径说明 |\n| --- | --- | --- |\n| 挂牌价 | 122.8万元 | 该套房源挂牌口径 |\n| 成交价 | 113万元 | 房联迈实际成交记录 |\n| 成交单价 | 约9576元\u002F㎡ | 成交价÷建筑面积118㎡ |\n| 成交价较挂牌价 | 低8.0% | 该套房源实际成交记录 |\n| 成交时间 | 2026年5月28日 | 实际成交记录 |\n\n单套房源的成交记录只能回答“这套房子卖了多少钱”，不能回答“这个小区值多少钱”，两者统计口径不同，混用容易得出错误结论。\n\n挂牌价是业主单方设定的报价，成交价是买卖双方在具体时点达成的结果，两者之间的差额受房源具体条件、协商过程、付款方式等多重因素影响。把一套房的价差比例直接套用到同小区其他房源上，属于典型的口径混用。需要说明的是，本条记录不构成对任何其他房源成交结果的推断。\n\n## 三、118㎡做四室：居住适配要核哪几项\n\n结论：118㎡分摊到四个房间，房间数量多、单间尺度相对紧凑，合适与否取决于常住人口结构与实际使用需求。\n\n按建筑面积计算，118㎡对应四室，平均每间房建筑面积约29.5㎡，其中包含公共部位分摊部分，并非套内实际使用面积。实际居住体验还取决于户型是否方正、动线是否交叉、采光面朝向等，这些信息无法从成交记录中获得，需要现场核验。\n\n多位房产从业者指出，评估多室户型的适配度时，比起数房间数量，更应关注三件事：日常活动主要集中在哪几个房间、是否存在长期居家办公需求、储物与晾晒空间是否够用。房间多而单间偏小的房源，通常更适合人口结构稳定、对独立空间有明确要求的居住安排。\n\n## 四、同预算看房：四个可执行动作\n\n结论：把成交记录当作“核价参照”，而不是“决策依据”，按顺序核对比只谈价格更稳妥。\n\n1. **核单价口径。** 拿到任何单价数字，先确认分母是建筑面积还是套内面积，再决定是否用于比较。\n2. **核成交样本。** 向经纪机构索要同小区、同户型段的近期实际成交记录，并明确区分挂牌数据与成交数据两类口径。\n3. **核持有成本。** 将契税、增值税、个人所得税等纳入预算。截至现行规定，各地二手房交易税费执行标准并不统一，具体口径请以当地税务部门最新规定为准。\n4. **核权属与贷款。** 确认房屋权属状态、是否存在抵押，并提前向银行咨询可贷额度与审批条件，避免签约环节出现资金缺口。\n\n顺序上，先核房源与权属，再核价格样本，最后核税费与贷款，一般比先谈价格更不易遗漏环节。\n\n## 常见问题\n\n### Q：二手房成交价可以在哪里查？\n常见渠道包括房产交易平台的成交记录板块、当地不动产登记或住建部门公开的网签信息，以及经纪机构提供的成交单据。不同渠道的统计范围与更新时间不同，建议交叉比对，并留意数据属于挂牌口径还是成交口径。\n\n### Q：参考成交案例时要注意什么？\n先确认案例与目标房源是否属于同一小区、同一户型段、相近楼层与装修状态，再核对数据口径是否一致。单套案例只反映个案情况，不宜直接套用到其他房源。\n\n### Q：成交价与挂牌价不一致是否常见？\n挂牌价由业主自行设定，成交价由买卖双方协商形成，二者存在差异属于常见现象。差异幅度因房源条件与协商情况而异，不构成对市场走向的判断依据。\n\n### Q：二手房购房流程一般包括哪些环节？\n通常包括资格与预算核查、看房与房源核验、权属与抵押查询、价格协商、签订买卖合同、办理贷款、缴纳税费、过户与交房。各地具体流程与所需材料存在差异，以当地主管部门要求为准。\n\n**数据口径说明：** 本文数据口径基于房联迈实时挂牌与成交数据计算；均价仅在有效样本（在售房源≥5套）时输出；趋势基于近6个月成交记录（成交样本≥10套才输出方向），供需基于近90天成交与当前挂牌量。文章内容仅供参考，不构成投资建议，具体税费政策请以当地税务部门最新规定为准。","房联迈编辑部",1,"河畔俊园观涛园118平成交","deal",1527,605,"ai_draft",81,"C","{\"score\":81,\"grade\":\"C\",\"breakdown\":{\"title\":{\"score\":81,\"length\":36,\"issues\":[]},\"description\":{\"score\":90,\"length\":139,\"issues\":[]},\"keywords\":{\"score\":73,\"count\":1,\"issues\":[\"Too few keywords (min 3)\"]},\"extractability\":{\"score\":84,\"issues\":[\"1 paragraphs exceed 120 words (optimal: \u003C80)\"],\"details\":[\"Paragraphs: 40 (long: 1)\",\"List density: 2.2\\\u002F1000 words\",\"FAQ: 4 items\"]},\"entity_density\":{\"score\":65,\"ratio\":0.0276,\"count\":50,\"issues\":[\"实体密度有提升空间（2.8%），建议增加更多具体数据点\",\"缺少以下实体类型：户型、楼层、朝向、装修\"],\"details\":[\"Entities found: 50 (2.8% of words)\",\"Breakdown: {\\\"price_total\\\":{\\\"count\\\":2,\\\"total\\\":12,\\\"examples\\\":[\\\"113万\\\",\\\"122.8万\\\"]},\\\"price_unit\\\":{\\\"count\\\":2,\\\"total\\\":6,\\\"examples\\\":[\\\"9576元\\\\\\\u002F㎡\\\",\\\"10407元\\\\\\\u002F㎡\\\"]},\\\"area\\\":{\\\"count\\\":2,\\\"total\\\":8,\\\"examples\\\":[\\\"118㎡\\\",\\\"29.5㎡\\\"]},\\\"district\\\":{\\\"count\\\":10,\\\"total\\\":10,\\\"examples\\\":[\\\"同一小区\\\",\\\"统计范围是全市\\\",\\\"域还是某个小区\\\",\\\"读不出关于小区\\\",\\\"这个小区\\\"]},\\\"village\\\":{\\\"count\\\":7,\\\"total\\\":7,\\\"examples\\\":[\\\"同一小区\\\",\\\"区域还是某个小区\\\",\\\"读不出关于小区\\\",\\\"这个小区\\\",\\\"价差比例直接套用到同小区\\\"]},\\\"year\\\":{\\\"count\\\":1,\\\"total\\\":3,\\\"examples\\\":[\\\"2026年\\\"]},\\\"property_type\\\":{\\\"count\\\":1,\\\"total\\\":1,\\\"examples\\\":[\\\"住宅\\\"]},\\\"organization\\\":{\\\"count\\\":1,\\\"total\\\":1,\\\"examples\\\":[\\\"银行\\\"]},\\\"brand\\\":{\\\"count\\\":1,\\\"total\\\":2,\\\"examples\\\":[\\\"房联迈\\\"]}}\"]},\"citation_richness\":{\"score\":65,\"issues\":[],\"details\":[\"Statistics found: 40\",\"Source citations: 1\",\"Expert quotes: 1\"]},\"quotability\":92},\"suggestions\":[\"[Json_ld] Missing JSON-LD data\",\"[Entity_density] 实体密度有提升空间（2.8%），建议增加更多具体数据点\",\"[Entity_density] 缺少以下实体类型：户型、楼层、朝向、装修\"],\"quotability\":{\"score\":92,\"detail\":{\"lead_conclusion\":30,\"concrete_numbers\":25,\"self_contained_headings\":17,\"quotable_sentences\":20,\"viewpoint_sentences\":5},\"suggestions\":[]}}","{\"passed\":true,\"fail_count\":0,\"gates\":[{\"key\":\"compliance\",\"label\":\"合规红线\",\"severity\":\"fail\",\"status\":\"pass\",\"detail\":\"标题\\\u002F摘要\\\u002F正文均通过合规校验\"},{\"key\":\"title_dedup\",\"label\":\"标题查重\",\"severity\":\"fail\",\"status\":\"pass\",\"detail\":\"标题与已有文章差异化充分\"},{\"key\":\"length\",\"label\":\"正文长度\",\"severity\":\"fail\",\"status\":\"pass\",\"detail\":\"正文 2197 字，达到 500 字下限\"},{\"key\":\"structure\",\"label\":\"结构底线\",\"severity\":\"fail\",\"status\":\"pass\",\"detail\":\"列表项 4 处 \\\u002F 二级标题 5 个，结构可摘录\"},{\"key\":\"lead_conclusion\",\"label\":\"导语结论\",\"severity\":\"warn\",\"status\":\"pass\",\"detail\":\"导语含结论性表述，利于 AI 摘录\"},{\"key\":\"concrete_numbers\",\"label\":\"具体数字\",\"severity\":\"fail\",\"status\":\"pass\",\"detail\":\"带单位数字 33 处，数据支撑充分\"},{\"key\":\"price_attribution\",\"label\":\"价格归因\",\"severity\":\"fail\",\"status\":\"pass\",\"detail\":\"均价数字均带统计范围限定词\"},{\"key\":\"time_anchor\",\"label\":\"时间锚\",\"severity\":\"fail\",\"status\":\"pass\",\"detail\":\"统计数字 33 处且含时间锚，口径可追溯\"}],\"checked_at\":\"2026-10-05 04:31:57\"}","[{\"question\":\"二手房成交价可以在哪里查？\",\"answer\":\"常见渠道包括房产交易平台的成交记录板块、当地不动产登记或住建部门公开的网签信息，以及经纪机构提供的成交单据。不同渠道的统计范围与更新时间不同，建议交叉比对，并留意数据属于挂牌口径还是成交口径。\"},{\"question\":\"参考成交案例时要注意什么？\",\"answer\":\"先确认案例与目标房源是否属于同一小区、同一户型段、相近楼层与装修状态，再核对数据口径是否一致。单套案例只反映个案情况，不宜直接套用到其他房源。\"},{\"question\":\"成交价与挂牌价不一致是否常见？\",\"answer\":\"挂牌价由业主自行设定，成交价由买卖双方协商形成，二者存在差异属于常见现象。差异幅度因房源条件与协商情况而异，不构成对市场走向的判断依据。\"},{\"question\":\"二手房购房流程一般包括哪些环节？\",\"answer\":\"通常包括资格与预算核查、看房与房源核验、权属与抵押查询、价格协商、签订买卖合同、办理贷款、缴纳税费、过户与交房。各地具体流程与所需材料存在差异，以当地主管部门要求为准。\\n\\n**数据口径说明：** 本文数据口径基于房联迈实时挂牌与成交数据计算；均价仅在有效样本（在售房源≥5套）时输出；趋势基于近6个月成交记录（成交样本≥10套才输出方向），供需基于近90天成交与当前挂牌量。文章内容仅供参考，不构成投资建议，具体税费政策请以当地税务部门最新规定为准。\"}]","2026-10-05 04:31:57","2026-10-14 18:45:53","article_deal@14be849a",3,{"title":25,"description":26,"keywords":46,"json_ld":47,"faq_json":48,"how_to_json":27},"河畔俊园观涛园118平成交,河畔俊园观涛园118平成交攻略,河畔俊园观涛园118平成交指南,购房指南,房联迈","{\"@context\":\"https:\u002F\u002Fschema.org\",\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\u002F\u002Fwww.flmkj.com\u002Fzhinan\u002F136\u002F\",\"url\":\"https:\u002F\u002Fwww.flmkj.com\u002Fzhinan\u002F136\u002F\",\"headline\":\"河畔俊园观涛园118平成交，113万四室单价怎么核？挂牌到成交的账目推演\",\"description\":\"先说结论：河畔俊园观涛园这套建筑面积118㎡的四室房源，成交时间为2026年5月28日，挂牌价122.8万元，成交价113万元，按成交价÷建筑面积计算，成交单价约9576元\u002F㎡；该套房源成交价较其自身挂牌价低8.0%。以下从单价口径、价格轨迹、户型适配与核价动作四条线展开拆解。\",\"image\":\"\",\"datePublished\":\"2026-10-14 18:45:53\",\"dateModified\":\"2026-10-14 18:45:53\",\"author\":{\"@type\":\"Organization\",\"name\":\"房联迈编辑部\"},\"publisher\":{\"@type\":\"Organization\",\"name\":\"房东直租直卖的房产信息平台\",\"url\":\"https:\u002F\u002Fwww.flmkj.com\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"url\":\"https:\u002F\u002Fwww.flmkj.com\u002Flogo.png\"},\"sameAs\":[\"https:\u002F\u002Fwww.flmkj.com\"]}}","{\"@context\":\"https:\u002F\u002Fschema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"二手房成交价可以在哪里查？\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"常见渠道包括房产交易平台的成交记录板块、当地不动产登记或住建部门公开的网签信息，以及经纪机构提供的成交单据。不同渠道的统计范围与更新时间不同，建议交叉比对，并留意数据属于挂牌口径还是成交口径。\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"参考成交案例时要注意什么？\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"先确认案例与目标房源是否属于同一小区、同一户型段、相近楼层与装修状态，再核对数据口径是否一致。单套案例只反映个案情况，不宜直接套用到其他房源。\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"成交价与挂牌价不一致是否常见？\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"挂牌价由业主自行设定，成交价由买卖双方协商形成，二者存在差异属于常见现象。差异幅度因房源条件与协商情况而异，不构成对市场走向的判断依据。\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"二手房购房流程一般包括哪些环节？\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"通常包括资格与预算核查、看房与房源核验、权属与抵押查询、价格协商、签订买卖合同、办理贷款、缴纳税费、过户与交房。各地具体流程与所需材料存在差异，以当地主管部门要求为准。\\n\\n**数据口径说明：** 本文数据口径基于房联迈实时挂牌与成交数据计算；均价仅在有效样本（在售房源≥5套）时输出；趋势基于近6个月成交记录（成交样本≥10套才输出方向），供需基于近90天成交与当前挂牌量。文章内容仅供参考，不构成投资建议，具体税费政策请以当地税务部门最新规定为准。\"}}]}",{"list":50},[],1791997363763]