万科银海泊岸汐望117.83平成交，125万三室单价多少？从挂牌到成交的逐项清点

先给结论：这是一套位于昆明市万科银海泊岸汐望的117.83㎡三室房源，2026年6月15日成交，挂牌价128万元，成交价125万元，按成交价÷建筑面积计算，成交单价约10609元/㎡，成交价较挂牌价低2.3%。本文只拆解该套房源的成交事实与计算口径，不将其外推为小区整体价格，也不作市场趋势判断。

## 一、总价与单价怎么拆：125万成交价对应约10609元/㎡

结论先行：该套成交单价的计算方式是“成交价125万元÷建筑面积117.83㎡”，结果约为10609元/㎡，统计范围仅限本套房源。业内普遍认为，单套成交单价只能代表该套房源在特定时点的交易结果，不能替代小区整体价格水平。

| 项目 | 数值 | 口径 |
| --- | --- | --- |
| 小区 | 万科银海泊岸汐望 | 昆明市 |
| 建筑面积 | 117.83㎡ | 本套房源 |
| 户型 | 3室 | 本套房源 |
| 挂牌价 | 128万元 | 本套房源 |
| 成交价 | 125万元 | 本套房源 |
| 成交单价 | 约10609元/㎡ | 成交价÷建筑面积，本套房源 |
| 成交价较挂牌价 | 低2.3% | 本套房源实际成交记录 |
| 成交时间 | 2026年6月15日 | 本套房源成交记录 |

上表中，挂牌价与成交价是两个独立字段。计算单价时使用成交价，不使用挂牌价；面积使用建筑面积，不使用主观估算值。若后续遇到其他平台展示的单价，应先确认其分子、分母分别是什么口径。

## 二、从挂牌128万到成交125万：时间线与事实记录

结论先行：该套房源可核实的公开事实是挂牌128万元、成交125万元、成交时间2026年6月15日，成交价较挂牌价低2.3%。截至2026年6月15日该笔成交记录，这些数字只描述这一套房源的实际交易结果。

多位房产从业者指出，挂牌价与成交价分列记录，能减少统计口径混用。动作清单如下：

- 核对成交时间：查看记录时确认成交日期，适用条件为当你需要区分不同统计周期时；
- 分别登记挂牌价与成交价：将两个价格写入同一表格并注明“本套房源”，适用条件为当同一房源出现多个价格字段时；
- 复算成交单价：用成交价÷建筑面积重新计算一次，适用条件为当平台未展示单价或单价口径不明时。

本次数据段中的成交记录即为一例：同一房源同时存在128万元挂牌价和125万元成交价，若只取其中一个数字，就无法完整还原这笔交易的价格事实。

## 三、117.83㎡三室：面积、户型与总价适配要核什么

结论先行：117.83㎡三室在该套成交案例中对应125万元成交总价，但面积与户型是否适配，取决于实际套内格局、朝向、采光和家庭人数，不能只凭面积数字判断。

行业惯例认为，面积数据必须与价格口径同时出现，单独看面积无法完成有效比较。动作清单如下：

- 核对面积口径：确认117.83㎡是建筑面积还是套内面积，适用条件为当你要复算成交单价时；
- 核对户型图：查看三室的房间尺寸、门洞位置与承重结构，适用条件为当线上信息不足以判断动线时；
- 核对总价匹配：用125万元成交总价对照自身预算与贷款条件，适用条件为当准备参考同类总价房源时；
- 核对附加项：确认成交价是否包含车位、装修或家具等，适用条件为当不同房源报价构成不一致时。

## 四、参考这套成交案例时的决策清单

结论先行：参考单套成交案例，应先统一价格口径，再核对成交时间，最后比同户型记录，不要把单套结果当作小区整体价格。

动作清单如下：

- 统一单价口径：用成交价÷建筑面积计算，并写明统计范围为本套房源，适用条件为当平台给出的单价口径不明时；
- 区分统计范围：全市均价、区域均价、本套房源成交单价互不替代，适用条件为当看到不同层级价格数字时；
- 核对成交时间：以2026年6月15日为该套成交记录的时间锚，适用条件为当比较不同时期案例时；
- 核对税费与贷款：以当地税务部门和贷款机构截至2026年6月现行规定为准，适用条件为当进入签约或过户阶段时；
- 查看同户型近期记录：优先比对同小区、同户型、相近面积的成交记录，适用条件为当公开样本有限时只作个案参考。

多位房产从业者指出，单套成交案例更适合用来理解计算口径，而不是替代小区整体价格统计。单套成交价只能解释这一套房源在特定时点的交易结果，不能替代小区整体价格水平。

## 常见问题

### Q：成交价怎么查？
A：可通过房产平台成交记录、经纪人提供的历史成交单或线下核验合同摘要等方式查询。查询时注意确认成交时间、面积口径、价格是否含税等信息。

### Q：成交案例怎么参考？
A：参考同小区、同户型、相近面积的近期成交案例，重点看成交总价、成交单价和成交时间，并区分挂牌价与成交价。单套案例只作个案参考，不宜直接外推为小区整体价格。

### Q：购房流程一般有哪些节点？
A：常见节点包括资格核验、看房选房、签订买卖合同、办理贷款（如涉及）、缴纳税费、过户和交房。具体流程和所需材料以当地不动产登记与税务部门现行规定为准。

### Q：参考成交记录时需要核对哪些口径？
A：核对建筑面积或套内面积、成交时间、价格是否含税及是否含车位等附加项。不同口径混用会导致单价计算失真。

**数据口径说明：** 本文数据口径基于房联迈实时挂牌与成交数据计算；均价仅在有效样本（在售房源≥5套）时输出；趋势基于近6个月成交记录（成交样本≥10套才输出方向），供需基于近90天成交与当前挂牌量。文章内容仅供参考，不构成投资建议，具体税费政策请以当地税务部门最新规定为准。